Inércia do locador impede cobrança de reajustes anuais retroativos, mesmo que previstos em contrato de locação

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Em decisão recente, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, adotando o instituto da supressio, considerou que a inatividade do locador, com relação as cláusulas do contrato de locação, suprime o direito à cobrança dos valores pretéritos. 

Tal instituto possibilita a supressão de obrigação contratual quando não vem, uma das partes, por razoável lapso temporal, exercendo seu direito competente, incutindo, assim, na outra parte a justa expectativa de que tal direito foi renunciado. Por caminhar lado a lado com o princípio da boa-fé objetiva, o comportamento de um sujeito traria a expectativa no outro de que aquele direito não será mais exigido. 

O acórdão é referente ao Recurso Especial N.º 1.803.278 – PR, que cuida de contrato de locação comercial com duração de 20 (vinte) anos, sem que tenha havido, nos primeiros 5 (cinco) anos, qualquer cobrança de reajustes anuais, mesmo que contenha previsão expressa no contrato.

Com a aplicação do instituto da supressio, o STJ considerou indevidas as cobranças retroativas dos reajustes anuais, devido ao silêncio absoluto do credor com relação ao seu direito. Todavia, considerou que tal supressão só contemplaria os 5 (cinco) primeiros anos, posto que diante do período estabelecido para duração da relação contratual, o lapso temporal de inércia não seria suficiente a gerar no devedor a expectativa de que os valores dos aluguéis não seriam em momento algum atualizados. 

Em sendo assim, o entendimento dos ministros foi no sentido de suprimir o direito pelo tempo já decorrido, muito embora, viabilizar a atualização conforme após notificação extrajudicial. Como veja-se nos termos do relator:

“Nesse cenário, suprimir o direito do locador de pleitear os valores pretéritos, inclusive em decorrência do efeito liberatório da própria quitação, e permitir a atualização dos aluguéis após a notificação extrajudicial é medida que mais se coaduna com a boa-fé objetiva.”

Visando o equilíbrio das relações jurídicas, a consagração do instituto da supressio pelo STJ é medida escorreita, tendo em vista que o direito civil moderno tem como preceito o princípio norteador da função social dos contratos. 
Fonte: STF

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